借地借家法（借地関係）

大阪の司法書士の伊東弘嗣です。

では、借地借家法の勉強の続きです。

借地法及び借地借家法（借地関係）の対象
・借地の「一時使用」の場合、借地法（借地借家法）の一部の規定は適用されない（借地法９条、借地借家法２５条）→この場合、存続期間や更新、解約手続きなど借家人に不利となる。
・「地上権、賃借権」が対象であり、土地の「使用貸借」には適用されない。
・「建物所有を目的」としていれば良く、現に建物が存する必要は無い。もっとも、建物が存しない場合、対抗力や更新の点で借地人に不利。

借地権の対抗力
・建物の登記があれば第三者に対抗できる（建保法１条、借地借家法１０条）。
・建物の登記は表示登記で足りる（最判昭５０・２・１３）
・建物滅失した場合、登記の効力失われ、対抗力は認められなくなる（もっとも、朽廃による滅失の場合は借地権自体消滅する場合がある（借地法２条１項但、５条１項、借地借家法附則５条））→借地借家法にはこの場合の対抗力付与の方法あり（借地借家法１０条２項）、これは借地法時代の契約にも適用がある（借地借家法附則８条反対解釈）。
・建保法１条・借地借家法１０条の対抗要件を備えていても、借地上建物の競落人は、借地権を土地賃貸人に対抗できない（大判昭７・３・７）。→代諾許可の裁判（借地法９条ノ３、借地借家法２０条）。

借地借家法（沿革）

大阪の司法書士の伊東弘嗣です。
借地借家法は司法書士の受験科目でないので、受験後の勉強が必要になります。

当時の地震売買の横行に対し、明治42年「建物保存ニ関スル法律（建物保護法）」成立。建物の登記をもって借地権の第三者対抗力を認める。
大正10年4月8日、借地法、借家法成立。大正11年大阪、兵庫等の府県全部に適用、昭和16年全国的に適用。
昭和16年、更新拒絶や解約申入に「正当事由」が必要との改正。
昭和41年、裁判所の代諾許可制度等の改正。
平成4年8月1日、借地借家法施行。
・借地関係
①存続期間は、堅固（従前60年）・非堅固（30年）にかかわらず、30年。最初の更新後20年、その後の更新は10年。
②法定更新は、すべて建物が存する場合に限る。
③建物朽廃によっても借地権は存続。
④建物再築の際、土地所有者の承諾あれば、存続期間伸長（従前は遅滞なく異議）。
これに対し、更新後の承諾なき再築は存続期間中の解約原因となる。
⑤立退料が正当事由の一要素となる。
⑥更新のない借地権として、定期借地権、建物譲渡特約付借地権及び事業用借地権の新設。
⑦自己借地権
⑧建物滅失の際の対抗力の付与方法（借地法時代の契約にも適用される。）
・借家関係
①更新のない借家権として、賃貸人の不在期間及び取り壊し予定の建物の賃貸借
②造作買取請求権を任意規定に。
③地代・家賃増減額請求を調停前置に。
なお、借地借家法は不遡及が原則（一部例外あり）。
平成12年3月1日、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」施行。
・賃貸人の不在期間の賃貸借を、定期建物賃貸借に改正。
・民法604条の建物賃貸借への不適用
平成13年、「高齢者の住居の安定確保に関する法律」制定。終身建物賃貸借を認める。
平成20年1月1日、「借地借家法の一部を改正する法律」施行。
・事業用借地権の存続期間を10年以上30年未満とする。
・事業用定期借地権を新設。存続期間を30年以上50年未満とする。

未だ借地法・借家法の時代の契約が残っていることも多くありますので、借地法・借家法の勉強は必須ですね。

民法の復習(権利能力)

権利能力…権利・義務の帰属主体となりうる地位・資格。自然人と法人が有する。自然人であれば出生の時から、法人であれば設立登記の時から。
胎児の権利能力…原則否定。例外は①損害賠償請求②相続③遺贈。としても停止条件説(判例)、解除条件説(登記実務)

ということですが、どんな場面で胎児名義の相続登記をするのか、想像が付きません。
また、相続関係調査の際、胎児の相続を考えておかないといけない場面も想像できません。

ま、でも普段気にしてなかった論点なのでメモメモ✏

建物明渡事件の実務

司法書士の伊東弘嗣です。


今のところ受任したことはないのですが、最近賃貸借契約関係の相談を受ける機会が多くなっていることから、基礎から復習です。


基本書は、「建物明渡の実務と書式－相談から保全・訴訟・執行まで－」（民事法研究会）で、日司連のe-ラーニングの同一タイトルの講義を受講中です。
（なお、建明（建物明渡を自分の周りでは「たてあけ」とよく言います。）本は、上記以外にも加藤新太郎先生の書かれた本もありますが、こちらは今のところ購入予定はありません。）


私の持っている上記書籍は平成19年版ですが、この改訂版が出されるとか出されたとか聞きますが、知りません。


この本、結構汎用性が高いのでおすすめです。

研修１２単位

司法書士の伊東弘嗣です。


さて、私たち司法書士は、毎年毎年研修を受け、年度末までに１２単位取得しないといけません。


基本的に１単位１時間なので、１２時間研修を受講することになります。


所属会、連合会それぞれに研修を開催しているので、興味のある研修はたくさんあります。


あとは、やる気の問題です。

不在者財産管理人及び相続財産管理人の実務

大阪の司法書士の伊東弘嗣です。


日司連e-ラーニングで、掲題の研修を受講しました。


規則３１条業務としてとても魅力ある業務なのですが、いかんせん都会の大阪では、司法書士に当該業務が回ってくることはなさそうです。


そう考えると地方で仕事をしてみたいと思う今日この頃でした。。。

被相続人の住所

尼崎市役所に被相続人の住所の沿革を調べに行きました。

登記名義人の住所が住居表示実施前の古い住所だったので、市民課が都市計画課を紹介してくれました。調べて頂いたところ、住居表示実施前の更に前の住所だったので、都市計画課の職員さんが、今度は道路課まで付いてきて一緒に調べてくれました。道路課の職員さんはいとも簡単に調べてくれました(さすがプロ❗)

結果的に、今は国道43号線となっており住所の沿革をつけることはできませんでしたが、市役所の職員の迅速かつ親切な対応に感謝するばかりでした。

どこの役所のどの職員さんもあれくらい親切だといいんですけどねぇ😌